Kaufpreissammlung
Grundlage aller Analysen der amtlichen Wertermittlung über den Immobilienmarkt in Deutschland ist die Kaufpreissammlung. Laufende periodische Sammlungen von Grundstückskaufpreisen gibt es in Deutschland bereits seit Mitte des 19. Jahrhunderts. Sie dienten zunächst allerdings vorrangig steuerlichen Zwecken und wurden im Wechsel von Finanzämtern und Katasterämtern geführt.
Erst mit dem Bundesbaugesetz von 1960 wurde die Führung von Kaufpreissammlungen zur Aufgabe für die neu eingerichteten Gutachterausschüsse. Der Gesetzgeber wollte nach dem Wegfall der Preisbindung im Grundstücksverkehr mit der Einrichtung der Gutachterausschüsse und ihrer Kaufpreissammlungen ein Instrument zur Erzeugung von Markttransparenz schaffen.
Das aktuelle Baugesetzbuch verpflichtet in seinem § 195 die beurkundenden Stellen, alle Verträge, durch die sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, in Abschrift dem zuständigen Gutachterausschuss zur Übernahme in die Kaufpreissammlung zu übersenden. Die Kaufpreissammlung stellt somit ein originäres Abbild des Geschehens auf dem Grundstücksmarkt dar.
Kaufpreissammlungen sind Datenbanken, in denen die Kaufverträge im erforderlichen Umfang mit ihren wesentlichen Vertragsdaten, Ordnungsmerkmalen und mit den preis- und wertbestimmenden Merkmalen erfasst werden.
Ergänzt werden die Informationen aus dem Kaufvertrag durch Angaben zu Bauleitplänen, zum Liegenschaftskataster und durch Mitteilungen der Gemeinden über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen. Weitere Objektdaten, die sich nicht unmittelbar aus dem Kaufvertrag ergeben, erhalten die Gutachterausschüsse durch die Versendung von Fragebögen an die Eigentümer.
Mit der Kaufpreissammlung steht den Gutachterausschüssen somit eine umfangreiche Datensammlung zur Verfügung, die es ihnen erlaubt, mittels geeigneter Analysen Rückschlüsse zum Einfluss bestimmter Objekteigenschaften auf die Kaufpreise zu ziehen
In den Kaufpreissammlungen werden die Kauffälle zunächst nach Grundstücksarten wie bebaute oder unbebaute, Eigentumswohnungen, landwirtschaftliche Flächen etc. geordnet. Weitergehende Differenzierungen, bei den bebauten Grundstücken z.B. in Ein/Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser/Doppelhaushälften oder Mehrfamilienhäuser stellen sicher, dass später für den jeweiligen Immobilientyp spezifische Auswertungen der Kaufverträge vorgenommen werden können. Die Kaufpreissammlung enthält dafür zu jedem Kauffall eine große Menge von Merkmalen, von denen einige für alle Grundstücksarten gleich sind, andere speziell zur jeweiligen Grundstücksart erhoben werden. Beispiele hierfür sind Angaben zum Kaufzeitpunkt, Lage, Grundstücksgröße und Erschließungszustand, bei bebauten Grundstücken zusätzlich die Wohnfläche, Grad der Unterkellerung, Dachform, Ausstattung etc. .
Aus den Kaufpreisen leiten die Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte und andere für sachgerechte Wertermittlungen erforderliche Daten ab; hierzu zählen Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren für das Sachwertverfahren, Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken sowie Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke. Die Wertermittlung bedient sich dazu mathematisch-statistischer Verfahren wie der Regressionsanalyse, um die Unterschiede in den Kaufpreisen durch bestimmte Einflussfaktoren optimal erklären zu können. Mit den gewonnenen Ergebnissen lassen sich dann sachgerechte Verkehrswertermittlungen durchführen.
Die Kaufpreissammlung dient damit im Wesentlichen zwei Zwecken:
1. Erzeugung einer allgemeinen Markttransparenz über mengenstatistische Auswertungen und
2. einzelfallbezogene Verkehrswertermittlung durch Ableitung spezifischer wertermittlungsrelevanter Daten.
In der überwiegenden Zahl der Bundesländer werden die Kauffälle dazu jeweils für den Bereich eines Landkreises oder einer kreisfreien Stadt analysiert und die gewonnenen Ergebnisse in Grundstücksmarktberichten veröffentlicht. Darüber hinaus geben einige Länder auch Landesgrundstücksmarktberichte heraus, in denen die Ergebnisse der regionalen Marktanalysen zusammengefasst sowie landesweit zu beobachtende Trends und Entwicklungen aufgezeigt werden.
Die Kaufpreissammlung wird aber nicht nur für Analysen des Immobilienmarktes, sondern auch für statistische Zwecke insbesondere der Finanzverwaltung, der statistischen Landesämter und des statistischen Bundesamtes genutzt.
Eine automatisierte Kaufpreissammlung ist somit Voraussetzung für die Erzeugung allgemeiner Markttransparenz und dient im erheblichen Umfang auch den Wertermittlungen der freien Sachverständigen.